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Il lato positivo è che la manovra 2019 (il cosiddetto Def) ha trovato 27 miliardi per finanziare le costose misure previste. Quello negativo: a pagare il conto è il rapporto deficit/Pil, che salirà al 2,4% per i prossimi tre anni. Esulta il governo, un po’ meno i mercati: Piazza Affari viaggia in negativo, i titoli bancari affondano, lo spread decolla. Vediamo cosa rischia l’Italia dopo questa decisione.

Perchè è importante un deficit/Pil sotto il 2%

La premessa da fare è che il rapporto “ottimale” tra deficit (ovvero il saldo negativo dei conti dello Stato) e il Pil lo stabilisce l’Europa. Se è vero che il trattato di Maastricht fissa tale livello al 3%, e se è altrettanto vero che con un parametro al 2,4% l’Italia sarebbe comunque “in regola” da questo punto di vista, è anche vero che per l’Italia vale un discorso leggermente diverso. Nel 2012 è stato infatti votato un Patto di Stabilità che impone l’impegno per gli Stati membri di portare il rapporto deficit/pil quanto più possibile vicino allo zero, ovvero all’obbiettivo del pareggio di bilancio che l’Italia ha anche inserito nella Costituzione Italiana. Questo impegno si fa particolarmente pressante per quei Paesi che hanno una situazione di debito pubblico particolarmente dissestata, per evitare che in futuro possano dare problemi simili a quelli dati dalla Grecia, che ai tempi della crisi ha necessitato di un costoso salvataggio.

L’Italia ha un rapporto debito/Pil vicino al 132% (contro il 60% richiesto dall’Europa), quindi si può dire che il nostro Paese non possa permettersi troppe alzate di coda. E in effetti negli ultimi anni il nostro deficit/Pil è stato in costante calo, raggiungendo nel 2017 il 2,3% del Pil. Per quest’anno ci si attendeva un ulteriore calo. Il ministro Tria sarebbe stato disposto a concedere un rapporto dell’1,9%, che avrebbe evitato “bacchettate” da parte dell’Unione Europea. Invece, l’accordo prevede un aumento al 2,4% per i prossimi tre anni. Che non sarà senza conseguenze. Ecco quali.

1. Forte ribasso nei mercati finanziari

A dare immediato seguito alla notizia sono stati i mercati: Piazza Affari ha aperto in forte ribasso, con i titoli bancari tra i più interessati dai cali. I fondi di investimento internazionali, infatti, puntavano sulla vittoria dell’ipotesi Tria, e hanno investito in questo senso. Se invece tale ipotesi verrà smentita, e il rapporto deficit/Pil sarà davvero al 2,4%, una prossima ondata di vendite da parte di fondi di investimento di tutto il mondo colpirà, con tutta probabilità, l’Italia, affossando ulteriormente le banche e, di conseguenza, tutti gli altri titoli del listino.

2. Lo spread a 300 punti base peserà sul costo dei mutui

Si aggiungano poi i rendimenti dei titoli di Stato, che non sono altro che il costo che l’Italia deve sostenere per ottenere prestiti: il BTp a dieci anni si avvicina al 3%, e il suo spread con il Bund tedesco ha raggiunto i 250 punti base. Secondo gli analisti di Bloomberg, il parametro potrebbe tornare sulla soglia critica dei 300 punti base. Quali siano le conseguenze dello spread alto è tema che abbiamo già affrontato, ma in sintesi si può dire che se la situazione dovesse persistere ciò si tradurrebbe in un maggiore costo di rifinanziamento per i prestiti dello Stato, che si ripercuoterebbe a catena su tutte le banche e, infine, su coloro che dalle banche acquistano servizi e finanziamenti, come prestiti e mutui. Altra ragione, questa, dei cali odierni in Borsa dei titoli bancari.

3. Probabile declassamento dell'Italia da parte delle agenzie di rating

Altra conseguenza negativa di questo scenario sarà l’occhio malevolo delle agenzie di rating sul nostro Paese. Standard&Poor’s e Moody’s avevano avvertito: la valutazione sul rischio di credito italiano sarebbe stata in sospeso fino a quando la manovra non fosse stata approvata e presentata. Con la decisione sul deficit/Pil, il declassamento potrebbe essere alle porte. E la qualifica a “junk bond” per i titoli di Stato italiani si avvicinerebbe sempre più.

4. Bocciatura da Bruxelles, procedura di infrazione, Italexit?

Infine, ma non meno importante, il significato di questa scelta nei riguardi dell’Unione Europea. Contravvenire a una precisa richiesta di Bruxelles equivale a una dichiarazione di indipendenza? Si profila il rischio di Italexit? Probabilmente per immaginare questo è presto. Sta di fatto che senz’altro, nei prossimi mesi, l’Italia si guadagnerà un bollino nero non da poco. A fine ottobre la Commissione Europea dovrà infatti valutare la manovra di bilancio, e la bocciatura, con un deficit nominale oltre il 2% del Pil, è già stata annunciata senza mezzi termini da Bruxelles. Che raccomandava all’Italia un impegno verso il pareggio di bilancio, e si troverà invece una deliberata violazione che farà perdere, probabilmente, l’”indulgenza” finora mostrata verso un Paese che già così apertamente viola la richiesta di un debito/Pil al 60%. Potrebbero essere quindi in arrivo sanzioni o richieste ancora più stringenti in termini di contabilità statale: entro il 30 novembre potrebbe essere “suggerita” dalla Commissione una manovra correttiva.Che porrebbe il Governo davanti ad una scelta radicale: restare in carreggiata o incorrere, il prossimo maggio, in una procedura d’infrazione che prevede un deposito dello 0,2% del Pil e l’obbligo di ridurre il debito di un ventesimo all’anno. L’eventuale scelta del Governo di impuntarsi contro questa decisione potrebbe avere conseguenze imprevedibili.

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È il momento di comprare casa e il saldo sul conto corrente è abbastanza alto? Si può optare per un mutuo offset. Vediamo di cosa si tratta.

Il mutuo offset rientra nella tipologia dei mutui a tasso variabile, ma in questo caso l’ammontare dell’interesse da versare è inversamente proporzionale alla giacenza media di liquidità sul conto corrente (calcolata periodicamente, di solito sul mese), che viene utilizzata come una sorta di garanzia in più per l’erogazione del finanziamento. Si possono anche collegare più conti correnti allo stesso mutuo, e ciò genera un ulteriore risparmio. Solitamente l’apertura di un conto corrente è comunque collegata all’accensione di un mutuo, quindi questo tipo di contratti consente di sfruttare questa situazione per poter ottenere uno sconto sulla rata.

Calcolo degli interessi in un mutuo offset

In particolare, gli interessi del mutuo sono calcolati non sull’intero importo ma sulla differenza tra la quota capitale residua del mutuo e la giacenza media del conto corrente: in questo modo maggiore è la giacenza media, minori saranno gli interessi da rifondere. Ad esempio, se la quota capitale residua è di 170 mila euro e la giacenza media è di 25 mila euro, gli interessi saranno calcolati solo sulla differenza di 145 mila euro.

Un altro metodo di calcolo della rata sta nell’operare la differenza tra interessi passividel mutuo e interessi attivi della liquidità via via depositata sul conto. Per quanto riguarda questa seconda modalità di calcolo, la rata diventa conveniente nel momento in cui la differenza di interessi va a compensare anche i tassi bancari e le ritenute sulle giacenze.

Mutui offset: vantaggi e svantaggi

Il vantaggio di questo tipo di mutuo sta nel fatto che si possa risparmiare sulla rata dato che il tasso effettivo risulta inferiore rispetto al tasso nominale applicato. L’importo della rata quindi, almeno nei primi anni (quando la percentuale di interessi è preponderante) sarà inferiore. Gli svantaggi, a parte quello di dover necessariamente garantire che il livello di liquidità sul conto corrente non diminuirà, consiste nel fatto che, trattandosi comunque di un mutuo a tasso variabile, i tassi potrebbero aumentare nel tempo con l’aumento dei tassi di interesse. Tuttavia va detto che esistono tipologie di mutui offset anche a tasso fisso, e che i mutui offset a tasso variabile possono essere agganciati al tasso Bce oppure al tasso Euribor.

A chi conviene il mutuo offset? Ad esempio, a chi non si trovi nelle condizioni di avere liquidità zero. È quindi più probabile che un simile finanziamento sia richiesto da chi non debba acquistare la prima casa, ma scelga magari di acquistare un immobile per investimento. Tuttavia, potendo collegare anche più di un conto corrente, anche se non aperto contestualmente alla firma del mutuo, si può scegliere di cointestare il mutuo e di legarlo ai conti di tutti gli intestatari, diminuendo ulteriormente la rata: cosa che potrebbe rendere l’acquisto vantaggioso anche in caso di acquisto dell’abitazione principale da parte di chi non abbia una disponibilità economica iniziale elevata. Altra casistica in cui tale tipologia di mutuo può rendersi utile è quella della coppia di coniugi cointestatari di un contratto di mutuo e della casa, con due conti correnti distinti. La liquidità di entrambi può servire a rimpicciolire le rate.

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Come sfruttare al meglio 60 metri quadrati in una «casa di ringhiera»

Nel primo Novecento l’edilizia italiana ha visto sorgere le “case di ringhiera” conosciute anche come “case a ballatoio”. I relativi edifici prevedono la compresenza di più appartamenti che condividono il medesimo ballatoio o balcone, il quale corre per l’intera lunghezza del palazzo, fungendo da via d’accesso alle singole unità immobiliari. Il taglio di questi appartamenti varia dai 50 ai 70mq e in origine era destinato anche a famiglie numerose.

Oggi la riconversione di questi spazi in ambienti confortevoli e il più possibile rispondenti ai moderni canoni dell’abitare rappresenta una sfida per molte famiglie che si ritrovano magari a dover gestire al meglio l’eredità lasciata dai loro cari. È il caso ad esempio di una coppia di Roma, che si è rivolta alla community internazionale di architetti e designer di GoPillar.


 

Il progetto vincitore è stato proposto dall’architetto Lorenzo Gallo, il quale nella stesura della propria proposta ha tenuto conto di diversi aspetti; primo fra tutti la funzionalità degli ambienti finalizzata alla massimizzazione degli spazi disponibili, agendo nel rispetto dello schema impiantistico esistente e sfruttando il più possibile la luce naturale, valore aggiunto dell’intero intervento. Il progetto si compone di un’ampia zona giorno con angolo cottura, sala da pranzo, soggiorno ed area ufficio e un’accogliente zona notte con bagno, antibagno/lavanderia, camera singola e camera matrimoniale. Per sfruttare al meglio l’altezza dell’ambiente (3,90 metri) sono state proposte soluzioni soppalcate, nel rispetto della normativa vigente.

 

Diversa è la scelta progettuale dell’architetto Fabio Megna, che ruota intorno alla creazione di un open space con cucina a vista, separata dall’ingresso ed aperta verso il salotto; questo spazio accogliente e moderno risulta essere il più grande della casa ed è destinato ad ospitare gran parte della vita domestica. Un angolo studio è stato ricavato vicino la finestra permettendo di conciliare il lavoro ed il relax; per quanto riguarda il bagno invece la soluzione adottata è “salva-spazio”, con la doccia a valle, la lavanderia disposta a colonna e un comodo lavabo. Minimizzando le demolizioni murarie è stata ricavata una camera per gli ospiti di 9mq. La camera patronale conserva invece la sua conformazione originaria grazie anche al restauro del “soffitto a voltine” che dona identità all'ambiente creando un legame con il passato.

Con minimi interventi murari il progetto di Raffaele Nastari riesce a proporre un nuovo spazio adibito a camera singola per ospiti o bambini, con zona “notte” posta su un soppalco; grande rilevanza assumono gli arredi che svolgono duplici funzioni: la scala per esempio con i gradini dotati di cassetti estraibili diventa essa stessa un elemento-contenitore. Due diverse alternative sono state pensate per il bagno, una a disposizione classica, con una grande doccia ed una più innovativa con spazio doccia più ampio walk-in, che costituisce una stanza nella stanza, proponendo una soluzione in stile spa. Nel disimpegno-antibagno, verrà realizzato un armadio a muro a tutta altezza, che conterrà lavatrice, asciugatrice e caldaia a camera stagna permettendo così di minimizzare gli spazi nel bagno.
La zona living è divisa ideologicamente dalla penisola della cucina ed anche in questo caso sono state proposte due soluzioni: la prima è finalizzata a ribaltare le gerarchie tra zona cucina/pranzo e living separando l’ingresso dalla zona cucina con un’ampia vetrata e ricavando la zona studio tra ingresso e cucina; la seconda soluzione propone invece un living più ampio, riducendo la cucina ad una struttura lineare sulla parete opposta all’ingresso. Una scala/libreria permette infine l’accesso al piccolo soppalco su cui viene ricavato l’angolo studio.

Quando si vuole acquistare una casa si devono affrontare alcuni passaggi ben precisi. Una volta individuato l’immobile di proprio gradimento e raggiunto un accordo con il venditore, si procede al contratto preliminare, chiamato anche compromesso.

Contratto preliminare di compravendita immobiliare, cosa deve contenere

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, con il quale venditore e acquirente definiscono tutte le condizioni di vendita, deve indicare gli elementi principali della vendita: casa da acquistare, prezzo, indirizzo, descrizione dell’immobile con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo.

Come sottolineato dal Consiglio nazionale del Notariato, è opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare. Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma è comunque opportuno chiarire con il notaio quali sono gli obblighi da esso derivanti.

Contratto preliminare di compravendita immobiliare, la trascrizione nei Registri Immobiliari

La trascrizione del contratto preliminare di compravendita nei Registri Immobiliari vale come vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non si tratta più soltanto di un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Al momento della registrazione del contratto preliminare devono essere pagate le seguenti imposte, che saranno poi recuperate in sede di stipula del definitivo

0,50% sulla caparra

3% delle somme pagate come acconto prezzo.

Articolo tratto da Idealista