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È il momento di comprare casa e il saldo sul conto corrente è abbastanza alto? Si può optare per un mutuo offset. Vediamo di cosa si tratta.

Il mutuo offset rientra nella tipologia dei mutui a tasso variabile, ma in questo caso l’ammontare dell’interesse da versare è inversamente proporzionale alla giacenza media di liquidità sul conto corrente (calcolata periodicamente, di solito sul mese), che viene utilizzata come una sorta di garanzia in più per l’erogazione del finanziamento. Si possono anche collegare più conti correnti allo stesso mutuo, e ciò genera un ulteriore risparmio. Solitamente l’apertura di un conto corrente è comunque collegata all’accensione di un mutuo, quindi questo tipo di contratti consente di sfruttare questa situazione per poter ottenere uno sconto sulla rata.

Calcolo degli interessi in un mutuo offset

In particolare, gli interessi del mutuo sono calcolati non sull’intero importo ma sulla differenza tra la quota capitale residua del mutuo e la giacenza media del conto corrente: in questo modo maggiore è la giacenza media, minori saranno gli interessi da rifondere. Ad esempio, se la quota capitale residua è di 170 mila euro e la giacenza media è di 25 mila euro, gli interessi saranno calcolati solo sulla differenza di 145 mila euro.

Un altro metodo di calcolo della rata sta nell’operare la differenza tra interessi passividel mutuo e interessi attivi della liquidità via via depositata sul conto. Per quanto riguarda questa seconda modalità di calcolo, la rata diventa conveniente nel momento in cui la differenza di interessi va a compensare anche i tassi bancari e le ritenute sulle giacenze.

Mutui offset: vantaggi e svantaggi

Il vantaggio di questo tipo di mutuo sta nel fatto che si possa risparmiare sulla rata dato che il tasso effettivo risulta inferiore rispetto al tasso nominale applicato. L’importo della rata quindi, almeno nei primi anni (quando la percentuale di interessi è preponderante) sarà inferiore. Gli svantaggi, a parte quello di dover necessariamente garantire che il livello di liquidità sul conto corrente non diminuirà, consiste nel fatto che, trattandosi comunque di un mutuo a tasso variabile, i tassi potrebbero aumentare nel tempo con l’aumento dei tassi di interesse. Tuttavia va detto che esistono tipologie di mutui offset anche a tasso fisso, e che i mutui offset a tasso variabile possono essere agganciati al tasso Bce oppure al tasso Euribor.

A chi conviene il mutuo offset? Ad esempio, a chi non si trovi nelle condizioni di avere liquidità zero. È quindi più probabile che un simile finanziamento sia richiesto da chi non debba acquistare la prima casa, ma scelga magari di acquistare un immobile per investimento. Tuttavia, potendo collegare anche più di un conto corrente, anche se non aperto contestualmente alla firma del mutuo, si può scegliere di cointestare il mutuo e di legarlo ai conti di tutti gli intestatari, diminuendo ulteriormente la rata: cosa che potrebbe rendere l’acquisto vantaggioso anche in caso di acquisto dell’abitazione principale da parte di chi non abbia una disponibilità economica iniziale elevata. Altra casistica in cui tale tipologia di mutuo può rendersi utile è quella della coppia di coniugi cointestatari di un contratto di mutuo e della casa, con due conti correnti distinti. La liquidità di entrambi può servire a rimpicciolire le rate.

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